1月5日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹在接受總臺(tái)央視記者的專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)提到，今年整個(gè)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)的工作核心是精準(zhǔn)。我們住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作千頭萬(wàn)緒，又和人民群眾利益相關(guān)，我們要實(shí)現(xiàn)質(zhì)的有效提升和量的合理增長(zhǎng)，必須要在精準(zhǔn)上下功夫。

倪虹指出，首先問(wèn)題要找得準(zhǔn)，目標(biāo)要瞄得準(zhǔn)，政策要用得準(zhǔn)，這樣的話(huà)我們才能夠精準(zhǔn)落實(shí)好中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，精準(zhǔn)滿(mǎn)足人民群眾對(duì)美好生活的向往。因城施策、精準(zhǔn)施策，提振市場(chǎng)信心。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率該降的都要降下來(lái)。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)三套以上住房的，原則上不支持，就是不給投機(jī)炒房者重新入市留有空間。

倪虹表示，“我對(duì)2023年住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作還是充滿(mǎn)信心，我對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升，我還是很有信心?！?

那么，在住建部大力支持首套房、合理支持二套房的表態(tài)下，樓市調(diào)控政策還有哪些空間？

土地供給“地隨人走”

全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)前副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為，“當(dāng)前，各地都在跟進(jìn)優(yōu)化出臺(tái)房地產(chǎn)政策，但由于整體國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境及房地產(chǎn)本身的周期性表現(xiàn)，土地及房屋銷(xiāo)售低迷，主要問(wèn)題還是出在需求不足。同時(shí)，政策落地后，市場(chǎng)信心、企業(yè)內(nèi)活力恢復(fù)都需要有個(gè)過(guò)程，需要耐心。后續(xù)各地將繼續(xù)因城施策、精準(zhǔn)施策。”

顧云昌提到，需求端應(yīng)激發(fā)改善性需求，改善性需求對(duì)整個(gè)消費(fèi)的拉動(dòng)作用更大些；供給端的土地供應(yīng)也需要有變化，土地配置要地隨人走，當(dāng)前中國(guó)的城市化處在城市群、都市圈的狀態(tài)，土地供應(yīng)需滿(mǎn)足需求。同時(shí)，銀行信貸支持要穩(wěn)定合理，保持開(kāi)發(fā)貸和住房按揭貸款合理穩(wěn)定。

二套房首付比例有下降空間

中國(guó)社科院生態(tài)文明研究所研究員、《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》主編王業(yè)強(qiáng)認(rèn)為，后續(xù)一些限制房地產(chǎn)發(fā)展的政策會(huì)逐步放開(kāi)。比如，當(dāng)前很多大城市的二套房首付比例仍在五成以上，在促進(jìn)購(gòu)房消費(fèi)鼓勵(lì)改善性需求方面，二套房首付比例還有進(jìn)一步下降的空間；同時(shí)，部分城市的限購(gòu)政策有進(jìn)一步優(yōu)化的空間。當(dāng)前，一些大城市在“認(rèn)房又認(rèn)貸”方面限制仍較嚴(yán)，后續(xù)有望逐步調(diào)整放開(kāi)。

減少首套房購(gòu)房限制

上海交通大學(xué)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任陳杰認(rèn)為，今年，合理的住房消費(fèi)還是會(huì)繼續(xù)提振。其認(rèn)為，首套房的購(gòu)房限制會(huì)盡量減少，有一定的資質(zhì)證明、有合理住房需求可以應(yīng)買(mǎi)盡買(mǎi)；貸款方面除了利率下降、貸款期限延長(zhǎng)等，在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，可增加聯(lián)名貸款人等。另一方面，二套房也會(huì)有一些新的動(dòng)作，一些城市探索住房“以租換購(gòu)”，將存量住房用于保障性租賃住房的家庭可新增購(gòu)買(mǎi)一套住房的資格等做法會(huì)在更多的城市進(jìn)行效仿。

“認(rèn)房認(rèn)貸”政策有望調(diào)整

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授、北京房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)趙秀池認(rèn)為，預(yù)計(jì)未來(lái)首套房首付款和房貸利率會(huì)有所下降，未來(lái)市場(chǎng)也會(huì)進(jìn)一步回暖。其認(rèn)為，不僅首套房首付比、房貸利率要降；二套房改善型需求同樣要降。同時(shí)，貸款應(yīng)只認(rèn)房不認(rèn)貸，要區(qū)分炒房與投資。在全面三孩人口政策下，三套房的政策應(yīng)該結(jié)合各地人口政策、家庭人口情況進(jìn)行細(xì)化。

限購(gòu)政策不會(huì)全面放開(kāi)

值得一提的是，2022年12月18日，中央財(cái)辦有關(guān)負(fù)責(zé)人在對(duì)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神和當(dāng)前經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)問(wèn)題作出深入解讀時(shí)表示：明年房地產(chǎn)政策的側(cè)重點(diǎn)在于，一是要充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)的重要性。房地產(chǎn)鏈條長(zhǎng)、涉及面廣，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。在住房消費(fèi)等領(lǐng)域還存在一些妨礙消費(fèi)需求釋放的限制性政策，這些消費(fèi)潛力要予以釋放。

王業(yè)強(qiáng)指出，雖然大家都認(rèn)識(shí)到住房市場(chǎng)發(fā)展對(duì)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的重要性，但中央對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控還是“房住不炒”及“三穩(wěn)目標(biāo)”，因此各地限購(gòu)等限制性政策不會(huì)一下子全面放開(kāi)，各城市會(huì)根據(jù)本身的情況做一些調(diào)整，一些壓力較大的城市步子可能走得更快一些。

顧云昌表示，當(dāng)前，各城市之間的市場(chǎng)表現(xiàn)分化較大，一些熱點(diǎn)城市一旦取消限購(gòu)仍會(huì)形成強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)力，因此限購(gòu)政策全面取消的可能性不大。

陳杰也認(rèn)為，限購(gòu)政策不會(huì)直接放開(kāi)，特別是一線(xiàn)城市，“房住不炒”是堅(jiān)持的底線(xiàn)，還是要防止熱錢(qián)來(lái)炒作，這次也提到對(duì)于購(gòu)買(mǎi)三套以上住房的，原則上不支持。

房貸利率有望保持歷史低點(diǎn)

植信投資研究院資深研究員馬泓認(rèn)為，2023年住房支持政策有望進(jìn)一步加大實(shí)施力度，住房金融新政逐步落地見(jiàn)效。針對(duì)個(gè)人住房需求，2023年住房金融政策總體上進(jìn)一步回暖，房貸利率有望保持在歷史低位，商業(yè)銀行個(gè)人按揭貸款投放節(jié)奏會(huì)有所加快，地方公積金貸款政策也將保持寬松基調(diào)，房貸利率有望進(jìn)一步下調(diào)。央行將對(duì)樓市較為低迷的地區(qū)取消首套房貸款利率下限，部分二線(xiàn)城市可能會(huì)降低二套房首付比例。有條件的城市將減少或取消限制性購(gòu)房政策，部分城市可能會(huì)適當(dāng)擴(kuò)大二手房指導(dǎo)價(jià)的監(jiān)測(cè)波動(dòng)范圍，不排除部分二、三線(xiàn)城市將進(jìn)一步優(yōu)化購(gòu)房政策，推動(dòng)存量房去庫(kù)存。

在房貸利率下調(diào)方面，央行已有進(jìn)一步動(dòng)作。1月5日，中國(guó)人民銀行網(wǎng)站消息，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

根據(jù)易居研究院智庫(kù)中心提供的數(shù)據(jù)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局全國(guó)70城房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)中，最近3個(gè)月房?jī)r(jià)持續(xù)下降的城市共有38個(gè)。其中二線(xiàn)城市13個(gè)，分別為大連、福州、哈爾濱、蘭州、南寧、廈門(mén)、沈陽(yáng)、石家莊、太原、天津、武漢、長(zhǎng)春、鄭州。而三四線(xiàn)城市為25個(gè)，分別為蚌埠、北海、常德、丹東、桂林、惠州、吉林、濟(jì)寧、金華、錦州、九江、洛陽(yáng)、牡丹江、平頂山、秦皇島、韶關(guān)、唐山、溫州、無(wú)錫、襄陽(yáng)、徐州、揚(yáng)州、宜昌、岳陽(yáng)、湛江。

“保交樓”仍是關(guān)鍵

此外，中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜提到，做好2023年房地產(chǎn)工作，倪虹部長(zhǎng)指出要圍繞“增信心、防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型”三個(gè)方面進(jìn)行，明確要增加供需兩端市場(chǎng)信心、防范化解風(fēng)險(xiǎn)是底線(xiàn)，要重點(diǎn)抓好五件事，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升，其中，用力推進(jìn)保交樓保民生保穩(wěn)定工作。2023年仍是“保交樓”的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，“保交樓”也是穩(wěn)預(yù)期的重中之重，各項(xiàng)舉措的實(shí)質(zhì)性推進(jìn)將修復(fù)購(gòu)房者置業(yè)信心，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。此外，著力化解房企風(fēng)險(xiǎn)。強(qiáng)調(diào)穩(wěn)妥化解房企資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)，增加房企開(kāi)發(fā)貸、并購(gòu)貸和購(gòu)房人按揭貸為企業(yè)補(bǔ)充資金。